Kjøp og salg av eiendom

De fleste eiendomsmeglere er skikkelige folk som gjør jobben slik de skal. Men det finnes unntak. Loven stiller strenge krav til meglerne og skal sørge for sikkerhet for kjøper og selger.

Den viktigste handel for de aller fleste, er boligen. Nettopp derfor er det svært viktig med ryddige forhold på eiendomsmeglermarkedet. Til det har vi eiendomsmeglerloven. Crestock

Bolig og eiendom

08. mars 2010

Av Kjell Morten Méd

De fleste kommer før eller senere i kontakt med en eiendomsmegler. Er vi i markedet for å kjøpe eiendom vil de fleste selgerne være representert ved en megler. Er det vi som skal selge, velger vi oftest å ta kontakt med en megler. Noen velger å bruke advokat og noen få velger å selge selv.

Store verdier. Kjøp og salg av eiendom dreier seg oftest om betydelige verdier. Mange papirer må utarbeides, overføringen skal formaliseres og penger skal formidles. Banker og tinglysningsmyndigheter er involvert.

Det omsettes fast eiendom for enorme beløp i løpet av et år. Eiendomsmeglerne arbeider stort sett etter provisjon og mange av dem tjener store penger. Kampen om kundene er hard og det gjelder å profilere seg for å kapre kunder.

«Lure» og lettvinte. De fleste meglere formidler på en ryddig og grei måte salget til en fair pris og håndterer papirarbeidet og penger som de skal. Men også i eiendomsmeglerbransjen vil du treffe folk som er «lure» eller lettvinte. Mange opplever at meglerne de kommer i kontakt med er svært aktive for å få oppdraget. Men så kan de oppleve at meglerne ikke tar seg nok tid til den «håndverksmessige» delen av oppdraget – å utarbeide dokumenter, undersøke eiendommen, sørge for at eiendommen blir skikkelig vist og at kjøpere får nødvendig informasjon, følge opp med en god kontrakt osv. Mange erfarer også at det er vanskelig å få oversikt over hva eiendomsmeglerens tjenester skal koste og hvorledes han priser sitt oppdrag. 

Strenge krav. Lov om eiendomsmegling stiller strenge krav til meglerne. Lovens mål er å sørge for at omsetning av fast eiendom ved bruk av mellommann skjer på en sikker, ordnet og effektiv måte, samt legge til rette for at partene i handelen mottar uhildet bistand. En del av lovens bestemmelser kan fravikes ved avtale hvis oppdragsgiver er næringsdrivende, men i forbrukerforhold kan ikke megleren avtale seg bort fra lovens bestemmelser som sikrer kunden.

Det stilles strenge krav for å få tillatelse til å drive eiendomsmegling. Det kreves tillatelse fra Kredittilsynet som eiendomsmeglerforetak eller at du har advokatbevilling og har stilt sikkerhet i den forbindelse. Også banker har rett til å drive eiendomsmegling. Den som driver eiendomsmegling skal ha fast kontorsted i Norge og det stilles krav til foretakets økonomi. Den som driver eiendomsmegling må dokumentere at forsikringene er i orden.

Lovbeskyttet tittel. Loven stiller strenge kvalifikasjonskrav og krav til bruk av tittel. Tanken er at dette hever kvaliteten på tjenestene. Ikke alle kan kalle seg eiendomsmegler eller megler. Tittelen er lovbeskyttet og kan bare brukes av personer som har eiendomsmeglerbevilling eller er jurist med særskilt tillatelse. 

Ansvarlig megler. Det enkelte eiendomsmegleroppdraget skal ha en ansvarlig megler som selv skal utføre de viktigste delene av eiendomshandelen. Det er anledning til å bruke medhjelpere som ikke har den formelle utdannelsen, men det er begrenset hvilke oppgaver de kan utføre. Medhjelperne kan bistå som visningsassistenter. Bare godkjente meglere kan inngå avtale om megleroppdrag. Det er bare de som kan undersøke eiendommen. Megleren skal organisere budrunden og ta seg av kontrakten, herunder delta på kontraktsmøtet. Loven har et eget kapittel om oppdraget og utførelsen av dette. 

Skal opplyse. Meglerens plikt til å innhente og legge frem opplysninger om eiendommen er også skjerpet. En del kjøpere – særlig av borettslagsleiligheter – har ikke forstått betydningen av stor fellesgjeld. I noen saker har kjøperen ikke fått med seg at fellesutgiftene etter noe tid vil øke kraftig fordi fellesgjelden den første tiden har vært avdragsfri. Megleren skal innhente og sørge for at kjøpere får disse opplysningene på en oversiktlig og lett tilgjengelig måte.

Krav til salgsoppgaven. Alle viktige opplysninger skal inn i salgsoppgaven. De skal ikke legges ved i vedlegg som det er vanskelig å få oversikt over. Megleren har plikt på seg til å undersøke om det er adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne. Dette er viktige opplysninger, blant annet hvis det er snakk om utleie av hybel eller sokkelleilighet.

Uavhengighet. Megleren skal være en uavhengig mellommann og ikke ha interesser som påvirker hans måte å utføre oppdraget på. Det er grenser for hvilken annen næringsvirksomhet han kan drive. Han kan f.eks. ikke ta seg betalt for å selge eierskifteforsikring.

Du skal kunne føle deg trygg på at eiendomsmegleren ikke er involvert på eiersiden i prosjektet som selges. Han har ikke anledning til å selge egen eiendom gjennom eiendomsmeglervirksomheten. Uavhengighetskravene gjelder ikke bare for megleren selv, men også for meglerens nærstående eller andre med tilknytning til vedkommende. 

God meglerskikk. I § 6.3 bestemmer Eiendomsmeglerloven at megleren skal opptre i henhold til god meglerskikk og at han skal ha omsorg for begge parters interesser. Han må ikke opptre på en måte som er egnet til å svekke tilliten til hans integritet eller uavhengighet. Han skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen.

Det skal opprettes skriftlig oppdragsavtale som skal innholde en rekke opplysninger om partene og eiendommen, om vederlaget, hva megleren kan kreve dersom handelen ikke kommer i stand, retten til å kreve utlegg dekket og et samlet spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og de samlede utlegg. Det skal også gis opplysninger om klageadgang og hvem som er ansvarlig megler for oppdraget.

Et oppdrag kan ikke ha varighet enn seks måneder. Da må det i så fall fornyes.

Meglerpris og betaling. Progressiv provisjon er forbudt. Det er altså ikke lov å avtale at megleren får en fast prosentsats, for eksempel 2 %, opp til takst og deretter en betydelig høyere prosent på salgssum over takst.

Megleren skal utarbeide et skriftlig tilbud til deg basert på timepris. Han skal gi et anslag over den tid som antas nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Du kan velge timepris. Da plikter megleren å varsle deg dersom medgått tid forventes å overstige vesentlig det som er angitt i overslaget. Men uavhengig av hvilken vederlagsform dere avtaler, skal megleren skrive regning etter at oppdraget er avsluttet. Regningen skal gjøre det mulig for deg å bedømme arbeidet som er utført. Det kan ikke avtales at andre enn du skal betale meglerens vederlag eller dekke hans utlegg.

Regningen skal spesifisere hvor mye tid megleren faktisk har brukt og på enkeltelementer av oppdraget. Du skal også motta en spesifisering av utleggene han har hatt. 

Ikke forskudd. Eiendomsmegleren kan ikke kreve at du betaler provisjonen på forskudd. Hvis du betaler på etterskudd, har du anledning til å holde tilbake penger hvis du mener megleren ikke har gjort jobben sin.

Du skal være klar over at når kjøperen betaler inn penger til meglerens klientkonto, tilhører disse ikke megleren. Megleren kan ikke dekke sine krav på honorar eller dekning av utlegg fra klientkontoen uten at du har samtykket. 

24 timers budfrist. Fra 1. januar 2007 ble det innført forbud mot formidling av bud med kort akseptfrist. Nå er det slik at eiendomsmegleren ikke skal formidle til selger bud som kommer inn hvis budgiveren har satt akseptfristen kortere enn 24 timer fra siste annonserte visning. Formålet med denne bestemmelsen er å motarbeide høyt tempo og tidspress i starten av budrunden. 

Innsynsrett i journal. Som budgiver må du kunne stole på at det er sant når megler ringer og sier at det er kommet inn et bud som er høyere enn ditt – og spør om du vil by mer. Mange budgivere har følt seg usikre under budrunden og lurt på om de egentlig er blitt lurt til å by over seg selv. 

Megleren skal fortløpende føre journal over bud som kommer inn. Kjøperens innsynsrett i denne budjournalen er utvidet. Eiendomsmegleren skal uoppfordret gi kjøper og selger innsyn i budjournalen. De skal få kopi av budjournalen etter at tilbudet er akseptert.

Ikke bare kjøper og selger har krav på innsyn i budjournalen, også øvrige budgivere kan kreve kopi av den. Men øvrige budgivere kan bare kreve kopi av en anonymisert budprotokoll. Det kan de få når budrunden er avsluttet. 

Kommentarer lenger ned på siden