Er borettslagene gjeldsbomber?

Fra media har vi inntrykk av at borettslag er utrygt, at fellesgjeld er farlig og at alle i borettslag kan risikere konkurs. Så galt er det ikke.

Eldre borettslag er oftest ferdig med barnesykdommene og en god og gjennomprøvd boform. Coloubox

Bolig og eiendom

12. desember 2009

Av Kjell Morten Méd

Generelt er borettslag trygt. Det er en gjennomprøvd og god måte å bo på. Boligbyggelagene står bak mange sunne borettslag. Men det er altså noen unntak – og det er unntakene som omtales i media.

Det er alltid noen som vil tjene penger, selv om det går på bekostning av andre. Boligspekulanter har de senere årene utnyttet borettslagmodellen. De har hatt nyttige hjelpere i eiendomsmeglere og banker.

Mange kjøpere har ikke helt forstått borettslagsmodellen. De har ikke sett klart at andelen fellesgjeld er en del av prisen på leiligheten.

Eiendomsmeglerne har gjennom sin markedsføring og salg av prosjektene fokusert på lav egenkapital/kjøpesum og trendy livsstil. De har i liten grad fokusert på boligens tekniske standard, totaløkonomi og relevante rettsregler. Det er også mange eksempler på markedsføring som mangler viktig informasjon eller at viktige opplysninger er vagt formulert eller godt skjult.

Bankene må også ta sin del av skylden. De har finansiert prosjekter og kjøpere som åpenbart skulle vært frarådet eller nektet lån. 

Spekulantene har solgt seg ut av prosjektene med stor gevinst og har i liten grad måttet stå til ansvar. Meglerne har også stort sett gått fri. Til nå har heller ikke bankene endt opp med de store tapene. Tilbake med «svarteper» sitter privatpersoner som har latt seg lokke inn i dårlige prosjekter.

Politikerne har sett problemene og det ser ut som om de har tatt saken alvorlig. Det er lagt ned en god del arbeid i å rydde opp. Regler endres og det kommer tiltak som skal forhindre lignende situasjoner i fremtiden. Borettslag, boligbyggelag og Forbrukerrådet har engasjert seg og kommet med fornuftige forslag.

Faresignalene. er:

• Høy kvadratmeterpris.
• Lav egenkapitalandel.
• Stor andel fellesgjeld.
• Stigende rente.
• Urealistisk anslåtte ordinære driftskostnader.
• Noen års avdragsfrihet.
• Fallende eller usikkert eiendomsmarked.

Men vi skal se at liten egenkapital også underlig nok kan slå ut som en fordel!

Så lenge hver enkelt beboer betaler sin «husleie» er alt greit. Hvis noen får problemer med sin personlige økonomi er det heller ikke alvorlig for borettslaget hvis boligprisene er slik at leilighetene kan selges for mer enn andelen fellesgjeld.

Det finnes flere sikringsordninger for borettslag. Mange borettslag er medlemmer av Borettslagenes sikringsfond. Obos har sin egen sikringsordning. Hvis en eller flere i borettslaget ikke klarer å betale sine felleskostnader, dekker sikringsfondet manglende innbetalte felleskostnader.

Hvis det oppstår problemer er det en fordel å være tilknyttet en garantiordning. Ved salg av borettslagsleiligheter vil medlemskap i en garantiordning være et pluss.

Ikke alle borettslag fyller kravene til å bli med i en sikringsordning. Andre borettslag har så solid økonomi at de velger å stå utenfor.

Når renten stiger, borettslaget skal begynne å betale avdrag på felleslånet og det viser seg at de faktiske driftskostnadene i borettslaget er høyere enn budsjettert – da øker felleskostnadene.

Mange har opplevd at felleskostnadene er blitt doblet. Faller markedet og verdien av leiligheten blir lavere enn leilighetens andel av borettslagets fellesgjeld, da får du ikke solgt leiligheten. Hvis du ikke klarer dine løpende økonomiske forpliktelser kan du – med seks måneders oppsigelse – si opp din borett i borettslaget. Du er ansvarlig for seks måneders husleie, men så kan du flytte.

Du har ikke lenger en leilighet. Du har tapt det du betalte for leiligheten og det du har betalt i avdrag på felleslånet – men du er fri for alle forpliktelser. Du er ikke lenger ansvarlig for fellesgjelden.

Du kan altså komme bedre ut av situasjonen enn om du hadde lånt «over pipa» på en selveierleilighet. Men hvis mange av eierne sier opp og flytter, blir det desto større problemer for de som blir boende.

Det er alltid mulig å nedbetale fellesgjelden ekstraordinært, men er det lurt? Her er det mange forhold som må vurderes. I dagens situasjon er nok svaret for de fleste: Nei – i alle fall hvis borettslaget ikke er medlem av en garantiordning.

Fordelen med borettslag hvor fellesgjelden er liten og den enkeltes egenkapital er høy, er at den enkelte andelshavers eventuelle økonomiske problemer neppe fører til problemer for borettslaget og de som bor der. Så lenge leilighetene med god margin er mer verd enn andelen fellesgjeld, må den som får økonomiske problemer selge og dekke skyldige felleskostnader og eventuelt eget tap med sin egenkapital.

Går det først så galt at leilighetene får lavere verdi enn andelen fellesgjeld, da taper eierne sin egenkapital. For den enkelte er det da en fordel om egenkapitalen er så liten som mulig.

Hvis du har egenkapital, har du flere muligheter. Noen vurderer å frigjøre egenkapital ved å kjøpe seg inn i et borettslag hvor det kreves lite egenkapital. Noen vil ha penger til forbruk og reiser, andre vil hjelpe barn eller barnebarn med forskudd på arv. Men her er det all grunn til å være forsiktig! De fleste bør verne om sin egenkapital. All erfaring tilsier at egenkapitalen er godt sikret i egen fast eiendom. Det er svært vanskelig å bygge opp ny egenkapital hvis du har valgt en bolig med høye løpende faste utgifter.

Kommentarer lenger ned på siden